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深圳住房租賃改革試點疾進
時代周報記者 陸璐 實習生 張碩 發自深圳
30分鐘，舉牌27次。
11月10日下午3點，深圳市土地交易中心拍賣大廳，深圳首個隻租不售地塊最終由深圳市人才安居集團競得，作價10.1億元+配建37860平方米人才住房。
人才安居集團表現出的志在必得，代表瞭深圳市政府重構住房體系的決心。人才安居集團是深圳市屬國有獨資企業，2016年6月30日註冊成立，註冊資本金1000億元。該集團成立目的，是在“十三五”期間為深圳市籌集建設40萬套人才住房和保障性住房—這個數目，相當於特區成立以來政策性住房的總和。
大舉建設人才房，是基於城市用地情況的現實考慮。
“為什麼要成立人才安居集團？目的就是人才來瞭之後，造一個房子租給你，爭取按市場承租價的一半給你。”一年多前，時任深圳市委書記，現任廣東省委副書記、省長馬興瑞在一次會議上說道。
深圳是全國人口密度最大、租賃市場最大的城市，近年來，住房供需矛盾突出成為城市持續發展的一大瓶頸。數據顯示，經歷過去幾輪房價飆升之後，80%的深圳常住人口都在租房，難以享受與購房掛鉤的教育醫療等公共服務。隨著土地開發強度逼近50%，土地資源緊缺、城市更新進程緩慢等現實狀況正在加劇城市住房供應的結構性矛盾。
今年7月，深圳進入住建部首批12個開展住房租賃試點的城市之列。隨後，在北京（樓盤）等13城開啟集體建設用地建設租賃住房試點的同時，深圳更進一步推出城中村規模化租賃改造的相關政策。從調整土地出讓方式、加快住房存量盤活到率先引入金融工具，試點幾個月來，深圳一路疾進，層層加碼政策，其最終指向，是構建“租售並舉”住房供應體系，形成住房供應的長效機制。
在中央政策導向下，租賃改革的“深圳速度”不僅體現出高層意志，其作為房地產市場風向標的一舉一動，也傳遞著重要信號。
從土地出讓要增量
每年招拍掛出讓一兩塊地的深圳，準備接連出讓7塊隻租不售土地。
“像這樣競地拍地的場景，在深圳已經很久沒有出現瞭。”11月10日，競拍時間未到，現場人頭攢動，一名深圳房企人士向時代周報記者感慨道。
深圳近年推出的住宅用地稀少，堪稱用一少一，在這一背景下，萬科、佳兆業、龍華建設等房企都對深圳首個隻租不售地塊表露出濃厚興趣。不過和幾個月前上海（樓盤）出讓兩塊隻租不售用地的情形相似，拿下的亦為本地國企。
這顯然隻是個開始。“這塊地是政府住房政策的一個方向，雖然不賺錢，但象征意義更大。”一名深圳規土委系統人士向時代周報記者表示。深圳市房地產研究中心主任王鋒認為，龍華地塊的拍出，對深圳發展房屋租賃市場具有非常重大的意義。
一個更重要的信息在土地競買現場傳出：除羅湖、福田、鹽田外，其他各區都要求在2018年6月底以前拿出一地塊試點隻租不售。這意味著深圳將在半年多時間內推出7塊隻租不售土地，相當於過去數年招拍掛的住宅用地總和。
去年10月，旨在穩定房地產市場的“深八條”發佈以來，深圳在土地制度改革方面步步邁進。在通過行政調控手段“以時間換空間”之下，深圳多措並舉，並首先選擇從土地出讓制度改革入手。
2016年，廣深等多地推出“限地價+競配建”的土地出讓方式，但難抑一二線城市地價升溫。
此外，對於深圳龐大的住房供應需求而言，通過競配建籌集的住房套數隻是九牛一毛。《深圳市住房建設規劃（2016-2020）》預計，“十三五”期間全市住房總需求約180萬套。其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。但5年間計劃新增有效供應65萬套，其中，新建商品住房30萬套，保障性住房和人才住房35萬套—115萬套住房缺口亟待存量供應來填補。
9月1日，深圳市規土委針對完善土地供應管理發佈文件。“恢復1988年深圳消失的劃撥用地”作為其中一條備受關註。此外，文件還將劃撥用地的范圍擴大到隻租不售的人才住房、保障性住房和創新型產業用房用地。
1988年，深圳在全國首先廢除公共用地的劃撥模式而改為“協議出讓”。盡管此舉在深圳大舉發展產業的年代提高瞭土地供應效率，但用地主體空間、彈性增加導致的批而未用（捂地）、利用不足甚至挪作他用等現象頻現。加上不同類型公共用地協議出讓的具體方式不同，後續監管和存量盤活都難以實施。
“重啟劃撥用地，目的是強化土地供應的公共服務屬性，也是對過去土地供應過度強調市場屬性的‘撥亂反正’。”前述深圳規土委系統人士對時代周報記者表示。
11月10日出讓的這塊隻租不售用地，便是由此而來。
向集體用地要存量
這塊隻租不售用地位於龍華民治的黃金地段北站商圈，地塊周邊，樓盤均價在5萬-7萬區間，金亨利小包裝零食和匯龍灣甚至高達8萬-9萬元，政府讓利誠意十足。
王鋒分析，盡管將連續推出7塊隻租不售用地，但經過37年的發展，深圳尚存可以新增的各類建設用地基本已到極限，未來的租賃住房供應，還是更多依賴於存量。而這來自於深圳存量巨大的城中村，以及工業區、創業園區配套宿舍。
深圳在培育發展住房租賃市場的試點工作方案中明確提及“100萬套城中村”：通過綜合整治占據城中村近20%的城中村房屋，以及培育規模化的企業進駐，未來將形成規模化、專業化、品質比較高的出租房。
時代周報記者此前采訪瞭解到，目前萬科等深圳知名房地產企業，已經開始“進村”做整村改造，通過提升住房品質，未來最可能面向新就業人群出租。
深圳此輪引進專業企業對城中村租賃進行規模化改造，是意圖補過去公共服務“欠賬”的第一步。通過提升城中村租房條件、完善消防、體育和文化等公共設施服務，逐步縮小戶籍人口與非戶籍人口間的公共服務差距。
對於人們關心的房租問題，王鋒指出，對這一點無需擔心。“目前深圳有500多萬城中村租賃住房，拿出100套通過綜合整治和集中改造後形成專業化、規模化和品質較高的住房向外出租，符合深圳住房需求消費升級的需要。”
在王鋒看來，大量工業區、創業園區配套宿舍是租房供應一個非常重要的渠道。對此，深圳將推出政策，全聯零食推薦對所有工業園區和產業基地，今後將推出300傢駐地企業建立的專門租賃公司，對於園區自持及其他住房進行規模化的租賃經營。
深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉指出，從深圳連日推出的一系列政策舉措來看，無論是推出隻租不售地塊，還是推動城中村規模化租賃、成立國有住房租賃專營企業，其政策思路均是圍繞增加更低成本租賃供應的目的。通過存量租房改造升級，再植入規模化和品牌化管理的“新模式”，正是當下政府推動長租市場發展的方向之一。
引入金融工具激活租賃市場
李宇嘉所說的“新模式”，指的是連鎖公寓租賃品牌模式。
距離隻租不售用地不遠處、同處龍華新區民治最密集的商業中心，來自北京的新派公寓三個月前就將觸角伸向這裡，意欲在長租行業風口來臨時佈局南方市場。
其合作方深圳潤眾投資有限公司工作人員向時代周報記者透露，新派公寓深圳店采用的模式和其在北京大抵相似：從潤眾投資手中購置舊樓後，植入新派公寓的長租運營和管理經驗，將重點承載已落戶於此的國傢數字產業園的人才住房需求。
過去數年，一二線城市政府均積極引導企業進入長租市場，但鑒於租金回收周期長，長租市場信貸產品缺失，投資成本高昂，難以形成滾動式開發，大多數開發商對這一市場的持續可盈利持觀望態度。
“如果沒有REITs（不動產投資信托基金或房地產投資信托基金）等證券化方式幫助解決企業融資和收益問題，物業自持和隻租不售不可能持續。”一名資深房地產業人士接受時代周報記者采訪時表示。即使是較早試水長租公寓、資金充裕的房企萬科，也不得不謹慎設置瞭退出規則：三年內如果活不下來就淘汰，在這個城市退出長租公寓領域。
去年以來，中央發佈的推動租賃住房市場建設的文件中，多次提及為企業提供金融支持，這同樣是市場的呼聲。
這種呼聲很快以金融機構的介入作為回應。
10月11日，國內首單權益型長租公寓資產類REITs產品破冰，“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”在深交所獲批。幾天後，保利租賃住房類REITs項目獲上交所審議通過。不動產證券化的加速使長租公寓的融資渠道有瞭更大的想象空間。
很快，國有大行也迅速加入租賃企業金融支持的行列。
11月3日，深圳建行、建信住宅服務（深圳）公司與招商蛇口、華潤置地、中海、萬科、恒大、碧桂園等11傢地產商簽約，將為開展長租業務的房企提供信貸服務，並首批推出5481套長租房源面向11傢承租企業，同時發佈全國首款個人住房租賃貸款產品“按居貸”。
不動產證券化加速解決瞭供應端的融資需求，而租賃貸款推出，則從需求端解決瞭資金需求。金融機構入局，對激活租賃市場改革起到瞭關鍵作用。
在一份深圳市公佈的《供給側結構性改革去庫存2017年度行動計劃工作任務表》中，其中一條是加快培育住房租賃市場，規范租賃市場秩序。要求加快出臺《深圳市培育和發展住房租賃市場的實施意見》和《深圳市住房租賃管理辦法》，落實稅收、金融等支持政策、加強行業監管，加強租金管控，規范租賃市場秩序，保障租賃市場主體的合法權益。
截至目前，《深圳市住房租賃管理辦法》尚未出臺，和規范住房租賃秩序相關的政策調整仍在醞釀中。但可以確定的是，一個圍繞“租售並舉”的樓市供應基礎性制度和長效機制雛形正在形成。作為一向具有改革魄力的深圳，也將在這場關乎所有人的系統工程建設中最終受益。
（責任編輯：趙艷萍 HF094）
和訊網今天刊登瞭《深圳住房租賃改革試點疾進 》一文，關於此事的更多報道，請在和訊財經客戶端上閱讀。
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（責任編輯：趙艷萍 HF094）
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